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駐車場無し、駅近狭小地の空き家に可能性はあるか

先日、近隣の不動産情報を検索していた所、事務所から車で2~3分の場所に面白い物件を見つけました。

不動産情報はこちら↓

☆西区寺尾駅から徒歩12分

☆ウオロク上新栄町まで徒歩2分(道路向かい!)

☆海まで徒歩10分

☆電気、ガス、水道、下水道等の設備有

☆古屋あり:25.20坪

★敷地内に駐車場無し


という条件の物件です。


敷地が26.94坪しかありません。ので、建物が目一杯建っております。

坪単価で割ると15万/坪ですね。

また、この販売価格には古屋の解体費用も入っておりますので、もし現状のままでいいよ、という事であれば解体費用分だけ安くなります。


ざっくりですが、恐らく250万円程になるかと思われます。

これを坪単価で割ると9万弱/坪。この立地でこの価格は他にないですね。


もちろん安いのには原因があるわけですが、大きく分けて3つ

①敷地の大きさが小さすぎる:建て替えしようにも一般的な大きさの住宅は難しい

②例え建て替え出来たとしても隣地に囲まれている為、採光や通風計画が難しい

③古屋をリノベーションも可能だが、敷地内に駐車スペースを設けるのが難しい


こんな所でしょうか。


上記の理由から、一般的な不動産の資産としての観点からは「価値なし」と判断されている物件です。

ですが、個人的にとても興味のある物件だったので、不動産屋さんへ連絡して内見させてもらいました。


1階の和室続き間。やっぱり採光が厳しいので、全体的に暗いです。



1階の洋室。後から増築されたような気がします。

外観に比べて、実は内部は思いのほかキレイでした(失礼)

残置物もなく、きっと住まわれていた方が手入れをしながら暮らしていたのが見て取れます。


それと私が一番最初に気にする部分は、玄関に入った瞬間に「嫌な雰囲気」を感じるかどうかなのです。この物件に関しては、全く嫌な感じはしませんでした。

何となくですけど、湿気とか匂いとかの複合的な判断ですね。



2階の階段ホール。やはり思っていた通り、2階はかなり明るいです。

また、建物もコンパクトなので間取りが非常に素直です。



2階の和室続き間。

何ならこのまま住めるくらい、キレイに保存されていました。素晴らしい。


外壁のサイディングはかなり痛んでいるので張替えが必要ですが、屋根は瓦で全く問題ないように見受けました。これはまだまだ何十年も持ちますね。



という事で、個人的にこの物件は気に入ってくれる方さえいれば、古屋をわざわざ壊さなくても全面的にリノベーションをしてもう30年、40年と住み継いで行けると判断しました。


何よりも立地は抜群に良く、建物もコンパクトなのでお金をかけてハイスペックにしても金額を下げれるし、コンパクトなので日ごろの手入れやメンテナンスが楽チンです。

単身者~4人家族くらいまでなら楽しく暮らせると思います。


とは言え、いきなりこの物件を買って「誰か住みませんかー!?」というのも、いくら安いと言ってもリスクがあります(^^;


そこで、もしこの物件に「興味ある!」とか「住みたいかも!」という方。

もしくはお知り合いに寺尾駅近くで住まいをお探しの方がいらっしゃいましたら、是非一緒に楽しい住まいづくりをしませんか??


条件は悪くともなにせ安いので、もしかしたら明日にでも売れてしまう可能性も十分にあります。ですが、条件が条件なのでもうしばらくは売れないかもしれません。


気になった方がいらっしゃいましたら、ご一報くださいませ!


以下、何となく私が考えたリノベプランです。


まずは既存の間取図です。不動産屋さんから貰いました。

間取りとしては5Kですね。細かく部屋が仕切られています。


これだとちょっと使いづらいのと、やっぱり明るさが気になるので2階LDKにしてみたらどうかと考えてみました。

それと、道路側の1階部分を減築し、軽自動車なら横付けできるようにしてみました。


手書きで見えづらくてすみません💦

間取りでいうと2LDKですね。もっと細かくすれば3LDKもできそうです。


例えばこのプランで屋根だけ残してほぼフルリノベーション

工事費で総額2,000万円かけたとしましょう。

この大きさなら断熱もかなりのグレードにできそうです。


そして当初の物件購入費を250万円と仮定すると、合わせて2,250万円。

あくまでも参考の資産ですが、この条件で住宅ローンシュミレーションしてみました。


こんな条件で設定してみると…


月々の支払いが約7万円くらいになりそうです。


諸費用なんかもかかりますから、実際には金額変わってきますが、大体こんなくらいで収まりそうな規模感ですね。


もちろんここまでお金をかけなくても、住めます。

また、先日のブログでも書きましたがウチの会社で買って、直して、賃貸として貸すという選択肢もアリかと。

で、気に入ったら途中購入もアリです。


不動産を所有してしまうと、いずれ来る相続問題や売りたいのに売れない問題、特にこの物件のように条件が厳しいと所有すること自体のリスクも当然あります。

その辺りを上手くクリア出来たら、こんな悪条件の物件でも楽しく、ミニマルで、豊かな暮らしを送れるんじゃないかな~と個人的には考えさせられました。


もしこの物件にご興味ある方は、お気軽にお声がけ下さいませ!

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