top of page

2025年の法改正によるリフォームへの影響と、空き家の利活用との矛盾

今日は来る2025年の建築基準法改正による影響、というテーマで記事を書いてみます。



昨日も少しだけ書きましたが、建築業界的にはとても大きな法改正が行われることが既に決まっています。

「2025年 建築基準法改正」と検索すると情報が色々と出てきますので、詳しく知りたい方は是非調べてみて下さい。


今回はその中でも特に我々住宅業界に関わってくる内容に絞ってお伝えします。


まず前提として建築基準法では、原則全ての建築物を対象に、工事着手前の建築確認や、工事完了後の完了検査といった必要な手続きが設けられていますが、都市計画区域等の区域外においては、一定規模以下の建築物は建築確認・検査の対象となっていません。

また、都市計画区域等の区域内であっても、階数2以下かつ延べ面積500㎡以下の木造建築物などの建築物は「4号建築物」として分類され、建築士が設計及び工事監理を行った場合には、建築確認・検査において構造規定などの一部の審査が省略される制度、いわゆる「4号特例制度」が設けられています。


一般的な2階建ての住宅規模であれば、大きい工場とかビルとかみたいな建物よりも簡易的な申請でいいよー、という感じですね。


ただし、近年は断熱材や省エネ設備の設置といった省エネ化の促進に伴って建築物が重量化しており、地震による被害リスクが高まっていることから、木造建築物に関する構造安全性の確保が必要な状況が指摘されていました。


こうした背景を踏まえ、今回の改正では、建築確認・検査の対象外となっている建築物の範囲及び4号特例制度の対象となっている建築物の範囲を縮小しました。

階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物については、木造・非木造の構造種別や都市計画区域等の内外にかかわらず、建築確認・検査の対象となります


具体的には

・2階建て 500㎡以下=4号建築物(特例あり)が →新2号建築物(特例なし)に変更

・平屋建て 200㎡~500㎡=4号建築物(特例あり)が →新2号建築物(特例なし)に変更

となります。

ちなみに、唯一申請上の特例が認められるのが平屋建てかつ200㎡以下の建物に限られます。物凄く範囲が狭まった感じですね。


さて、その「特例」とはどんな内容なのかというと、特に建物の構造について一部省略されていた「構造図」「構造計算書」等の提出が求められる事になります。

え?今までそれって提出してなかったの?と驚かれる方がいらっしゃるかもしれませんが、現状では提出の必要がありません。あくまでも間取りが確認できたり、大まかな全体像が確認できる基本的な図書の提出のみ必要でした。

配置図、面積表、平面図、立面図、仕上げ表といった感じで、構造に関する図書については提出義務はありませんでした。

が、もちろん提出しないからと言って全く検討しなくていい、という訳ではありませんので、別途基準法に定められた検討方法などで個々の建築士が判断してくださいね、というのがこれまでの流れでした。


ただ、ここが厄介な所でして…

建築士の資格を持っていたとしても、全員が全員構造に関する知識があったり、計算によってその建物の安全性を証明できる人ばかりではないんですね。

例えば、昔から大工をやっているベテランの方でも、未だに大工の勘というか、その人の感覚で住宅を作っている方もいらっしゃいます。「俺は計算なんかできねぇよ!」みたいな方ですね。(笑)


いや、それが結果的に安全性を担保出来ていればまだいいのですが、客観的に見てそうでなかったりもします。また、計算が出来たとしても建築士によって構造の考え方は違います。計算上良くても、実際はバランスが悪いよね、という建物も大いにあります。


つまり、建築基準法で規定はされているものの、結局は確認申請にも提出義務がないために実際の現場では「その判断(計算)は設計者に委ねる」という逃げ道が発動してしまい、その結果耐震性能のバラつきが大きく出てしまうという事が問題視されているんです。


震災などで真っ先に倒壊しているのは、こういった背景によって建てられた建物だったから、という要因は少なくないと思っています。まぁ、どんなに計算して強く作ったとしても、人間の想定できる範囲は限られていますから一概には言えませんが。


今回の改正ポイントは主にここで、前向きに捉えると

「これまでなぁなぁにしてきた建物の構造部分、ちゃんとしようか」

という事に尽きます。


後はこの変化に対応できるのかどうかは、その建築士や工務店によって違います。私が普段交流している住学のメンバーの方のほとんどは提出の義務なんかなくてもしっかりと計算して建物を設計してる方も多いです。だから、今回の改正もそんなに影響はないと思います。


ただ1点、これまでの建築設計の流れとは変わってくると考えます。

これまでは

①基本設計(間取りや大まかな形を決める)

②確認申請

③同時並行して実施設計(詳細や構造なども決める)

と、基本設計を終えた段階で確認申請を提出する事も多かったと思いますが


①基本設計

②実施設計

③設計をほぼ終えてから確認申請

という流れに変えないといけません。


これによって考えられる影響は

①着工までの期間が延びる

②設計料としての支払いが先に発生する

などが考えられます。


また、審査する側の負担も増大しますから

③審査期間が大幅に伸びる

という影響もありますね。


この辺りも各社やり方が違いますので、全く影響の出ない会社もあれば、もはや対応できなくなる会社もあると思います。それぐらい業界にとってはインパクトのある改正となります。



さて、これまでは新築住宅に関わる影響でしたが、リフォームに関しても大きな影響を受けます。弊社としてはこちらの方に対応する事になります。


まず、改正によってリフォーム工事も新築と同じように建築物の分類が変わります。上記と同じように

・2階建て 500㎡以下=4号建築物(特例あり)が →新2号建築物(特例なし)に変更

・平屋建て 200㎡~500㎡=4号建築物(特例あり)が →新2号建築物(特例なし)に変更

・特例が残るのは、平屋だてかつ200㎡以下の建物

これは全く一緒です。

つまり、リフォームする家が「2階建て」「500㎡以内」であれば、新築と同じく新2号建築物として扱われます。現存している中古住宅のほとんどが、この新2号建築物として扱われると思って間違いないと思います。


そしてリフォームの中でも建築基準法に規定されている一定規模の改修工事は、新築同様工事前に確認申請の提出が求められます。

その工事範囲は「大規模な修繕・模様替え」と規定されており、建築物の主要構造部の1種以上について行う過半の修繕、模様替えをいいます。

修繕、模様替えというのは、まぁ直したり貼り変えたりといった普通のリフォーム工事だと思って下さい。

また、主要構造部とは「壁、柱、床、梁、屋根又は階段」とされており、構造上重要でない間仕切り壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小梁、ひさし、局部的な階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする、と細かく規定されています。


ちょっと専門的な用語も入ってきたので分かりやすくイメージしてもらえるのが、外壁材の張替えです。

現状、一般的に使われている窯業系サイディングという外壁材を貼ってあり、痛んできたから同じ窯業系サイディングを用いて貼り変えましょう、となったとします。

その張替える面積がその家全体の半分以上だった場合、それは主要構造部の過半以上の模様替え、とみなされます。


でも、これまでは「2階建て」「500㎡以内」の一般的な木造住宅は特例のある4号建築物だったので、確認申請の提出は必要ありませんでした。


が、改正によって2025年以降は上記のような外壁張替え工事も着工前に確認申請が必要になる可能性が高いと思われます。


これは結構大変な事です。まだ内容に関しては定まっていませんから、実際にどのような申請が必要になるかは未定ですが、もし新築住宅と同様レベルの申請が必要になったとしましょう。


まず、既存建物の詳細な調査が必要になります。間取りはもちろん、各部の高さから使われている仕上げの素材、柱や梁組み等の構造に関しても全て調査し、図面化する必要性が出てきます。(ちなみに、これは現実的に不可能なので多分緩和規定はできると思いますが…)


これだけで一般的な住宅であっても10万円~20万円は必要になると思われます。もし本当に構造に関しても調査しないといけないのであれば、一部天井や床や壁を壊して確認しなくてはいけません。外壁材の張替えなのに、ですよ?(笑)

そして確認申請に必要な書類作りから申請を提出するのにまた同じくらいの金額が必要になります。

つまり、これまでは必要なかった調査、図面作成、申請費用が30~40万円ほど追加で必要になる、という事です。

もちろん日数もそれなりにかかりますから、工事までの期間もぐっと伸びます。


う~ん、ここまで書いてきて自分でもこれはあり得ないなぁとは思いますので、このまま何の緩和措置もないままで改正に向かうとは思いたくないですが、今のままいったらこういう社会が生まれます。


正直、全ての既存住宅にそこまでの手間とお金はかけなくていいと思っていますし、何より国も本腰を入れて取り組んでいくはずの空き家対策、利活用に大きなブレーキになるのでは?と捉えています。


例えばある空き家を利活用したいと考えて、リフォームを計画したとしましょう。

でも、これまでは必要なかった手間もお金もかかってしまい、断念してしまう。

また、今回は詳しく解説しませんでしたが、例えば空き家の用途を「住宅」から「飲食店」に用途変更して活用するとしましょう。

これまでは面積が200㎡以内であれば確認申請の提出は必要ありませんでしたが、改正後は全ての用途変更が申請の対象となる可能性もあります。これは結構問題ですね。

私の空き家利活用における大きな手段の一つとして、用途を変更して使い倒そうぜ!という事がありますので、結構これは死活問題です。空き家を利活用したい!という方にかなり不利に働くと考えています。

このままでは、そんなケースも少なからず生まれると思います。そして空き家の放置は解消されません。


一方で国が目指す「安心で安全な住環境」というのも理解できます。むしろそっちの方はもっと推し進めるべきでしょう。


別の捉え方をすれば、中古住宅の中でも区分けをして図面や書類が一通り揃っており、事前調査の必要がない=質の良い建物

を率先して利活用して残していくと共に、反対に長年放置されたような質の悪い空き家に関してはどんどん解体していきましょうね、という方針だとも捉える事が出来ます。


でも、それが既存の住宅に全て当てはめられるとは到底思いません。これは私だけでなく、全国でリフォームなど改修工事を手掛けている同業者も同じ考えだと思います。


2025年の改正まではもう少し猶予もありますので、リフォーム会社として国にも働きかけていこうと考えています。

閲覧数:536回0件のコメント

コメント


bottom of page